O procedimento da usucapião é bastante conhecido pela população e, por conta deste “conhecimento geral”, alguns mitos acabam surgindo sobre o tema, causando muita desinformação. Por isso eu estou aqui para te contar os quatro maiores mitos sobre a usucapião. Vem ver!
1. Para ter direito à usucapião, precisa morar no imóvel.
Muita gente acredita que para ter direito à usucapião, teria que residir do local, mas isso nem sempre é verdade.
Primeiro eu quero te contar que existem diversas modalidades de usucapião, cada uma com os seus requisitos próprios, no texto “Usucapião: quando eu tenho direito?”, eu conto detalhadamente sobre os requisitos para cada tipo.
Então existem sim algumas modalidades específicas de usucapião, que exigem a prova de que você utiliza o imóvel como residência, mas existem outras, com outros requisitos, que não contam com essa exigência, sendo necessário apenas demonstrar a posse.
Ué Dra., mas a posse não é estar morando no imóvel? Não necessariamente! A posse pode ser exercida de forma direta, isto é, quando você mesmo ocupa aquele imóvel ou indireta, quando alguém exerce a posse por você. Calma que eu vou dar um exemplo para te explicar.
Se você mora no imóvel, você está exercendo a posse direta daquele bem. Mas se você não mora, mas alugou aquela casa para alguém ou mesmo fez um contrato de comodato, ou ainda ninguém mora, mas você manda carpir o lote, pagas impostos, cuida daquele bem, você exerce a posse indireta, isto é, você não mora ali, mas exerce a administração do local, entendeu?
E existem várias modalidades de usucapião que aceitam a posse indireta, portanto, ainda que você não more naquele imóvel, você tem direito à usucapião, se preenchidos todos os requisitos necessários.
No mais, o fato de residir no imóvel pode contribuir apenas para redução do prazo de ocupação necessário para ter direito à usucapião, mas não é requisito obrigatório.
2. Se tiver outro imóvel no nome, não pode fazer usucapião.
Outra crença que rola por aí é de que você não pode ter outros imóveis no seu nome, para ter direito à usucapião, mas assim como no item anterior, tudo vai depender da modalidade de usucapião que será utilizada no seu caso.
Ter outro imóvel no seu nome vai ser impedimento para a usucapião apenas nas modalidades "usucapião familiar" e "usucapião constitucional" – leia em “Usucapião: quando eu tenho direito?”), que estabelecem que o requerente não pode ser proprietário de outros imóveis.
Para as demais modalidades, não há qualquer restrição, de modo que a pessoa pode ter 1, 10, 100 ou quantos imóveis forem possíveis em seu nome e ainda assim poderá se beneficiar da usucapião, se preenchidos todos os demais requisitos necessários.
3. Não é possível fazer usucapião de imóvel rural.
Essa aqui eu não sei bem de onde surgiu, mas é comum que os clientes cheguem no escritório falando “Dra., tenho uma terra aqui há muitos anos que não tem escritura, mas o problema é que está na área rural e agora?”, eu já vi até mesmo outros colegas advogados com a mesma dúvida.
No entanto, não existe absolutamente nenhuma diferença na usucapião entre imóvel urbano e rural, a única coisa que precisamos verificar é se foram atendidos os requisitos necessários para a modalidade de usucapião que vai se aplicar àquele caso, mas o fato de o imóvel estar situado em área rural não cria qualquer empecilho para o exercício do direito à usucapião.
Inclusive, existe uma modalidade chamada usucapião especial rural ou usucapião constitucional rural, cujos requisitos são: posse ininterrupta do imóvel, sem oposição e como se doso fosse, por cinco anos, área de no máximo 50 hectares, que o imóvel seja utilizado para moradia do possuidor e que seja explorado para o sustento da família e que o possuidor não tenha outro imóvel, rural ou urbano, em seu nome.
Percebe que a legislação criou, inclusive, uma modalidade específica para o imóvel rural. De modo que não há qualquer impedimento para se fazer a usucapião de um imóvel situado na zona rural.
Mas eu sei bem o que você está pensando, “aí oh, precisa morar no imóvel e não pode ser proprietário de outro lugar”, mas esses requisitos são para esta modalidade específica, a usucapião especial rural ou usucapião constitucional rural.
Se você é possuir de um imóvel rural que não preenche todos estes requisitos, você pode se encaixar em outra modalidade que não exige a moradia e/ou não exige que não seja proprietário de outros imóveis e ainda que não tenha limitação de tamanho da área, como por exemplo a usucapião ordinária ou extraordinária.
A informação que você precisa gravar é: não há qualquer impedimento para fazer usucapião de imóvel rural.
4. Usucapião é coisa de gente sem vergonha.
Eu aposto que você já ouviu essa frase por aí ou foi você mesmo quem replicou ela. Mas não, a usucapião não é coisa de gente sem vergonha e não é uma forma ilícita de adquirir uma propriedade, muito pelo contrário, ela está prevista na nossa Constituição Federal e tem uma função social muito importante.
Primeiro eu preciso te contar que a nossa Constituição Federal dá uma importância danada para a propriedade e entende que a propriedade deve ter uma função social, isto é, deve servir à sociedade e não pode ser uma área inútil.
Desta forma, criou-se o instituto da usucapião para que se possa regularizar juridicamente, uma situação de fato que já está consolidada no tempo: aquela pessoa que possui o imóvel como se fosse seu, mas não tem o título de proprietário.
Assim, quando uma pessoa cuida de um imóvel, pelo período de tempo previsto na legislação, como se aquele imóvel fosse seu e dá função social àquela área, seja construindo e morando no local, seja plantando, seja cercando e mantendo limpo, seja pagando os impostos devidos, locando para terceiros, enfim, qualquer ação que dê utilidade àquela propriedade, é justo que ela adquira a propriedade de direito (nome no documento), posto que a propriedade de fato ela já possui (agir como dona).
E talvez você possa dizer, “mas não é justo que o proprietário que pagou por aquele imóvel, simplesmente o perca sem receber nada”, mas você lembra da função social da propriedade? Se uma pessoa que é dona de um imóvel o abandona por tanto tempo que outra pessoa ocupou o lugar, cuidou dele e lhe deu utilidade por vários anos, sem jamais ser incomodado, fica claro que ele não precisa daquela propriedade, aquela propriedade em suas mãos era absolutamente inútil.
Desta forma, a usucapião é boa para o possuidor, que passa a ter os direitos de proprietário daquele imóvel, é boa para o proprietário, que se desobriga dos encargos de um imóvel que não lhe tinha utilidade e é bom para o munícipio, que perceberá os tributos incidentes em qualquer transação daquele imóvel.
Bom, estes foram os quatro grandes mitos sobre a usucapião, se você souber de mais algum, conta para mim nos comentários.
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